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设立居住权的几个法律问题

内容介绍
 
2020年5月28日,第十三届全国人大第三次会议表决通过了《民法典》,并将于2021年1月1日起实施。《民法典》的出台,标志着我国依法保护民事权利将进入全新的“民法典时代”。《民法典》的“物权编”增加了“居住权”,这也是本次修法的亮点之一。法典一经颁布,居住权便引起热议。那么,到底什么是居住权?
 
01 什么是居住权
 
居住权是指居住权人对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分割、分配,从而满足所有权人与居住权人各自不同的需求,既可以实现特定弱势群体的住房保障,也可以灵活地满足当事人的住房需求。
 
居住权是《民法典》新增设的一种用益物权,区别于土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权,居住权的权能为占有、使用,不具备收益权能。这是因为居住权的设立是为了保障公民基本的生活居住需要,而并非收益营利。
 
02 如何设立居住权
 
1.居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。《民法典》第三百六十七条规定了居住权合同一般应当包括的条款,姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法,但并非强制性条款,当事人可以根据实际情况自己进行增减。
 
2.设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。
 
3. 居住权除当事人约定外,一般无偿设立。居住权作为一种人役权,具有一定的人身属性,故一般是无偿设立的,但随着社会经济的发展,养老需求日益提高,养老方式不断变化,出现了以房养老的新模式,允许当事人通过约定有偿设立居住权能够更好满足养老需求。
 
03 居住权设立后是否可以转让、继承、出租?
 
居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权具有一定的人身依附属性,故法律规定其不得转让、继承,否则居住权人还可以以此获得收益,违背了满足特定人基本生活居住的制度初衷。
 
因此,居住权原则上也不允许出租,当事人另有约定的除外。这是因为在某些特殊情况下,比如以房养老情形下,老人生活拮据,法律允许当事人达成居住权人通过出租房屋获取收益的合意。
 
04 居住权的消灭
 
居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。通常情况下,居住权在两种情形下消灭:一是约定的居住权期限届满时,二是居住权人死亡时;二者满足其一皆可。
 
出现上述情形时,居住权即消灭,消灭后应及时办理注销登记,但注销登记并非居住权消灭的要件,此与居住权的设立登记有所不同。
 
05 结语
 
居住权在我国法律规定中尚属首次。根据规定,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记合法占有、使用他人的住宅,以满足其生活居住的需要。从这个角度来说,居住权的设立突出了房子的居住功能,有利于保障弱势群体住房需求,贯彻落实中央关于“房住不炒”的政策。
 
 
 
文/北京岳成律师事务所
南京分所  戴晓婷律师
 

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