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A公司诉B单位物业合同纠纷案

一、案情简介

原告:A公司

被告:B单位

案由:物业合同纠纷

审理法院:北京市大兴区人民法院

原告与被告于2017年8月29日签订《物业服务合同》,由原告为被告提供相应物业管理服务。合同期间为2017年9月1日至2018年8月31日,期间,原告存在诸多违约行为,被告对其进行罚款等,后物业服务期限届满,双方没有继续续约。现原告起诉被告,诉讼请求如下:1、判令被告支付物业服务费85143.21元,2、判令被告承担诉讼费用。

原告委托岳成所为其代理本案,岳成所指派郝亮亮律师作为其诉讼代理人参加本案诉讼。

二、判决结果

法院采纳了我方答辩意见,驳回了原告全部的诉讼请求,本案胜诉。

三、办案总结

本案的主要争议焦点是“物业服务合同履行期间,被告根据对原告服务的考核结果,对原告的违约行为进行罚款是否合法合理”的问题,对此,代理律师有针对性的准备、梳理相关证据,发表答辩意见,主要观点如下:

1、原告提出的诉讼请求没有事实及法律依据,违反诚实信用原因,依法应予驳回,原告对2017年11月份考核表中付款金额组成已签字确认的情况下,又提出加减折抵的理论,没有事实及法律依据;原告对2018年2月份付款金额提出的异议,没有事实及法律依据;关于2017年10月、2017年11月、2018年4月、2018年6月支付审批单中扣除的相关款项,均有相关证据用以证明存在违约事实。在既已存在违约事实的情况下,我方有权要求原告承担违约责任。我方依据原告的具体违约情形扣减的违约金额不存在过高的情形,应当予以支持;原告在合同期间不断重复出现违约情形,根本未进行任何整改,缺乏专业能力,服务水平低,服务期仅一年却更换三位项目经理,正是因为原告提供的物业服务质量差,未能达到我方要求,未能像投标书中所承诺的,无法顺利保障日常设施设备正常运行,所以,我方在合同期满后才未与其续签。

2、原告对于支付审批单及考核表内容是知悉并认可的。原告所述其并不知晓支付审批单及考核表内容的陈述是虚假的,与事实不符。我方每次支付当月费用前,都会将考核表及支付审批内容告知原告,这是双方履行合同及付款的正常流程,也是惯例。原告所述不符事实,也不符合常理;原告既已了解动物所运行值守费用及加分金额,充分说明原告是知晓支付审批单及考核表内容的;从原告在合同期内从未提出任何异议的表现中,亦能够证明原告对上述情况是知悉并认可的;从我方扣减的目的来看,我方也不可能不告知原告扣款原因。

3、物业服务费依双方合同约定,按原告当月考核结果及服务质量实际支付的,原告对于实付金额亦未提出过异议;按照合同约定 ,考核只是我方单方对原告的服务质量进行考核,原告是否签字并不是必要条件。除了考核表所列的内容外,还包括合同约定的服务内容和标准,原告作为物业公司都需要遵守。如果没有达到我方要求的,我方有权扣除相应款项作为违约金;每月完成考核后,我们均会将考核表和支付清单提供给原告,由原告的项目经理将相关材料提给了原告,原告清楚扣分项、扣款原因,确定支付金额后,按支付金额给我方开具发票,我方收到发票后,向原告支付款项。因此,原告对于其应取得的款项组成是非常清楚的;原告在每月收到款项后,也从未向我方提出过任何异议,现在其表现地好像完全不清楚这个考核情况,有违诚实信用。

最终,法院根据我方代理意见及本案具体情况,采纳了我方观点,一审判决支持了我方答辩意见,驳回了原告全部诉讼请求,本案胜诉,且达到了委托人的预期结果,委托人非常满意。